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  • Visitamos su comunidad y revisamos las instalaciones
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Administración de fincas en Málaga

Si está buscando un buen administrador de fincas en Málaga, podemos asegurarle  que acaba de encontrar a los profesionales que necesita. Contamos con el equipo de administradores de fincas expertos que precisa para solucionar cualquier tipo de duda o problema que le pueda surgir. Nuestra administración es clara, trasparente y, lo más importante, le ofrece todos los servicios que pueda necesitar.

¿Qué es un administrador de fincas?

Un administrador de fincas es el profesional que se encarga de gestionar de manera profesional los asuntos legales, técnicos y financieros de sus clientes. El objetivo de contratar a este tipo de profesional es olvidarse de esos aspectos para poder centrarse en el día a día.

La mayoría de las comunidades de propietarios ya disfrutan de los servicios de un administrador de comunidades. El principal motivo de contratar este tipo de servicios es que los propietarios puedan tener la seguridad de que todos los asuntos relacionados con la finca van a ser gestionados correctamente. Esto evita que los propietarios tengan que resolver situaciones incómodas. Todo esto lo hará el administrador de fincas, es decir, la vida de los propietarios será mucho más sencilla.

Funciones de un administrador de fincas en Málaga

Basándonos en la Ley de Propiedad Horizontal, las principales funciones del administrador de fincas son las siguientes:

  • Velar por el buen uso de los servicios e instalaciones de la comunidad y hacer apercibimientos a los titulares en caso de ser necesario.
  • Atender a la administración de la casa o finca tomando medidas urgentes si fuese necesario a través de un aviso inmediato al presidente o a los propietarios.
  • Hacer un plan de futuro con antelación. Tras la preparación, los resultados deben ser sometidos en la junta para que los gastos oportunos sean aprobados por los propietarios y las medidas se puedan llevar a cabo.
  • Ejecutar las medidas necesarias para poner en marcha los acuerdos aprobados en la junta para poder realizar una buena gestión de la comunidad de vecinos.
  • Gestionar toda la documentación de la comunidad de vecinos y actuar como secretario de la junta en la medida de lo necesario.
  • Realizar otras atribuciones que sean aprobadas por la junta.

Para comprender mejor cuáles son las principales funciones del administrador de fincas y/o comunidades en Málaga, vamos a exponer todo esa información de manera más detallada.

Tareas de gestión de comunidades de propietarios

El profesional se debe encargar de la gestión de las comunidades de Málaga y rentabilizarlas en beneficio de la comunidad o finca que se esté gestionando siguiendo la ley. A su vez, tendrá que garantizar que el inmueble se conserva correctamente y cuenta con las medidas higiénicas y de seguridad necesarias para un buen funcionamiento.

No hay que olvidar que el profesional también tendrá que actuar como un gerente de la comunidad para que todo funcione correctamente por el menor costo posible.

Asesoramiento a la comunidad de vecinos

Otra de las tareas del profesional como gestor de comunidades de vecinos es asesorar a la comunidad de propietarios de cualquier información que necesite. Esta información puede ser a través de asesoramiento jurídico, fiscal, laboral, técnico o económico.

Tareas como mediador

En ocasiones,  dentro de las comunidades nos enfrentamos a problemas diversos entre la comunidad y los propietarios. El administrador tendrá que actuar como mediador para poner fin al problema y conseguir una solución para todas las partes. El objetivo siempre será evitar litigios.

Secretaría de la comunidad de propietarios

Como buen gestor y administrador de fincas o comunidades, el profesional se encargará de realizar juntas de propietarios y custodiar correctamente toda la información relacionada con la comunidad. Por supuesto, se encargará de llevar las cuentas al día e informar a cada uno de los propietarios si está al día con los pagos o tiene deudas pendientes.

Tareas contables

Como buen gestor y administrador de fincas o comunidades, el profesional se encargará de realizar juntas de propietarios y custodiar correctamente toda la información relacionada con la comunidad. También se encargará de llevar las cuentas al día e informar a cada uno de los propietarios si está al día con los pagos o tiene deudas pendientes.

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Dígale adiós al papel, ahora toda la información de su comunidad totalmente actualizada en su móvil, toda la información económica-financiera, los contratos de la comunidad, las facturas, las actas…

Además, disponible desde la app la posibilidad de comunicar las incidencias que se produzcan en la comunidad, permitiendo verlas y conocerlas todas.

En definitiva, cuando contrata nuestro servicio de administración de fincas en Málaga dispone de un servicio de vanguardia en su smartphone.

 

Elegir un administrador de fincas en Málaga

Si va a contratar un administrador de fincas o comunidades es importante conocer una serie de datos para tener la certeza de que realmente está contratando a un profesional.

Como bien sabe, la comunidad siempre confiará en la buena gestión por parte del administrador, por lo que siempre hay que contratar a un profesional que garantice que todo está bien diligenciado. Para tener la seguridad de que es lo que está buscando, es importante contratar a un profesional colegiado. Un administrador colegiado cuenta con la formación adecuada y, en consecuencia, podrá cumplir su labor basándose en la legalidad.

Tras comprobar que el administrador está colegiado, puede ser un buen momento para ver si cuenta con la gestión integral de otras comunidades que nos muestren su opinión. Si gestiona otras fincas y comunidades, podremos darnos cuenta de que está haciendo bien su trabajo.

No todos los profesionales ganan lo mismo; por este motivo es una buena idea fijarse en los honorarios del administrador de fincas y así ver si se adapta a nuestro presupuesto.

Si todo nos cuadra, será el momento de ponerse en contacto con el gestor para contratarlo y así dejar claras cuáles serían sus obligaciones como administrador. Si estamos ante un verdadero profesional, no vamos a tener ningún problema, por lo que la contratación y la gestión de la finca y/o comunidad podrá comenzar rápidamente.

Nuestra administración de fincas y comunidades

En Asesoría Aldaba sabemos que cada propiedad tiene unas necesidades diferentes, por lo que ofrecemos distintos servicios de administración de fincas y comunidades en función del tipo de comunidad de que se trate.

Para comunidades ya existentes:

Nuestro trabajo se amolda a las necesidades de cada comunidad de propietarios; por eso ofrecemos dos tipos de servicios a elegir:

Servicio básico, configurado por:

  • Entrega de situaciones económicas bimensuales.
  • Consulta online de facturas, comprobantes de la contabilidad, contratos, actas y extractos de la cuenta bancaria.
  • Gestión y seguimiento de averías y siniestros.
  • Reclamación de impagados.
  • Presentación previa a la junta de propietarios de presupuestos y cuotas.
  • Reunión de la junta de propietarios ordinaria.
  • Presentación previa a la junta de propietarios del balance comparativo de gastos y presupuestos anuales.
  • Una reunión extraordinaria de la junta de propietarios en caso necesario.
  • Supervisión de los empleados de la finca y de los servicios contratados.
  • Asesoramiento jurídico al órgano de gobierno de la comunidad.

Servicio superior, configurado por:

Todo lo anterior más:

  • Dos reuniones de la junta de propietariosextraordinaria en caso necesario.
  • Visita trimestral de revisión del edificio.
  • Estudio de ahorro energético.
  • Estudio económico del seguro de la comunidad.
  • Análisis económico de los mantenimientos y servicios de la comunidad.
  • Gestión de subvenciones para las instalaciones y rehabilitaciones necesarias.
  • Gestión de subvenciones para implantar medidas de ahorro energético.

Para comunidades de nueva creación:

Los servicios de nuestra administración de fincas y comunidades en Málaga se centran en:

  • Celebración de la junta constituyente.
  • Solicitud del CIF.
  • Diligenciado del libro de actas.
  • Apertura de cuenta bancaria de la comunidad.
  • Tramitación de alta de suministros eléctricos, agua y línea telefónica obligatoria de los ascensores.
  • Confección del presupuesto y cálculo de cuotas.
  • Elaboración y estudio de estatutos comunitarios.
  • Solicitud de presupuestos.

Para comunidades que no deseen contratar un administrador de fincas permanente:

Hay comunidades que prefieren no contar con una administración de fincas y comunidades permanente, por lo que ofrecemos para ellas servicios que pueden ser de utilidad en momentos puntuales:

  • Asistencia y moderación en juntas de propietarios de comunidades que no tienen administrador.
  • Resolución de consultas en materia de propiedad horizontal.
  • Elaboración de informes jurídicos en materia de propiedad horizontal.
  • Reclamación judicial a propietarios morosos.

Cobertura integral a comunidades de propietarios

En nuestro deseo de ofrecer una cobertura integral a las comunidades, en Asesoría Aldaba ofrecemos además una serie de servicios complementarios de administración de fincas:

  • Informes de Evaluación de Edificios (IEE): documento en el que se acredita la situación en la que se encuentran los edificios, al menos en relación con su estado de conservación, con el cumplimiento de la normativa vigente sobre accesibilidad universal y con el grado de su eficiencia energética.
  • Depósito de llaves: con este servicio nos encargamos de guardar sus llaves en una caja protegida mientras esté fuera o cuando simplemente quiera tener un segundo juego de llaves a buen recaudo. Además, nos realizaremos cualquier entrega o recogida de llaves que nos requiera en nuestras oficinas a la persona que usted nos indique.
  • Formación: llevamos a cabo talleres prácticos presenciales de información a presidentes y propietarios, a fin de que los asistentes puedan conocer las funciones de su nuevo cargo y desarrollar las competencias que necesiten para el mejor desempeño de sus funciones.

 

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Cómo cambiar de administrador

Puede parecer que el cambio de administrador de una comunidad de propietarios es un procedimiento difícil, pero si no están satisfechos con el servicio que están recibiendo, en Asesoría Aldaba nos encargamos de todo de manera sencilla. Cuéntennos aquí por qué no están satisfechos y nos pondremos en contacto con ustedes.

Motivos para cambiar a un administrador de fincas

A veces, los propietarios de una comunidad desconocen qué tipos de incumplimientos en el ejercicio de la administración de fincas pueden motivar de manera justificada el cese del actual administrador. Aunque es suficiente con la pérdida de confianza en su labor, resulta aconsejable poder justificar ésta de acuerdo con los compromisos que el administrador adquirió al firmar el contrato con la comunidad.

Un documento útil es el código deontológico de administradores de fincas del Consejo General de Colegios Administradores de Fincas de España, en el cual se recopilan las obligaciones, buenas prácticas y relaciones con los propietarios que pueden esperarse del ejercicio de la profesión:

  • Obligaciones: «Comportarse en el ejercicio de su profesión de acuerdo a los principios de buena fe, honestidad, confidencialidad, diligencia, independencia, responsabilidad y transparencia».
  • Buenas prácticas: «Permanecer informado regularmente de las legislaciones vigentes en cada momento que puedan afectar a los intereses que le han sido confiados, conocer las condiciones de los mercados sobre los que debe aconsejar a sus clientes en cada momento, no aceptar ningún encargo que sobrepase su área de experiencia, informarse de todos los hechos esenciales relativos a cada una de las propiedades inmobiliarias cuya gestión le ha sido encomendada».
  • Relaciones con los propietarios: «Proteger y promover los intereses legítimos de los propietarios, asesoramiento y fidelidad, protección frente al fraude, secreto profesional, justificar su capacitación profesional, transparencia, protección de datos, evitar comprometer gastos por cuenta de la comunidad sin su autorización, abstenerse de recibir comisiones o beneficios sin autorización previa, transparencia en la elección de proveedores evitando conflictos de intereses, gestionar una propiedad inmobiliaria sin que le haya sido encomendado, informar de las obligaciones financieras e informar con exactitud de los honorarios profesionales correspondientes a los servicios prestados».

Con esta información pueden verificar si el servicio que reciben actualmente es acorde con el código deontológico; si no es así, tienen un buen motivo para cambiar de administrador de fincas.

Actuaciones para cambiar de administrador de fincas

No es necesario esperar a la junta ordinaria anual de propietarios de la comunidad para efectuar un cambio de administrador. El cambio puede producirse en cualquier junta extraordinaria o bien convocarse una para este efecto.

Lo usual es que se inste al presidente de la comunidad para que convoque una junta extraordinaria con este punto incluido en el orden del día. El presidente tiene la potestad para convocarla sin necesidad de que exista un número mínimo de convocantes. Si el presidente no accede a la convocatoria de esta junta, se necesitará que al menos el 25 % de los propietarios quiera convocarla. El cambio de administrador puede proponerlo cualquier propietario, sin necesidad de que el presidente esté de acuerdo con la propuesta. En caso de promover la junta sin la ayuda del presidente, hay que tener en cuenta que todos los propietarios tienen que ser debidamente notificados. En Asesoría Aldaba podemos encargarnos de todo el proceso de convocatoria y cambio de administrador por ustedes.

Es conveniente tener propuestas de varios administradores e incluir en el orden del día la presentación de estas propuestas, las cuales se tendrán en consideración una vez aprobado el cambio de administrador.

Para que se apruebe el cambio de administrador es necesaria una doble mayoría, que consiste en que más del 50 % de los propietarios (la mitad más uno de ellos) vote a favor del cambio y que estos propietarios representen más del 50 % del coeficiente de propiedad. Habitualmente si se produce la mayoría en número de propietarios también se produce la mayoría en porcentaje de cuota de participación. En Asesoría Aldaba podemos informarle con más detalle sobre este punto.

Al administrador saliente hay que notificarle por escrito y darle al menos un plazo de un mes para que realice el cambio.

Conviene esgrimir correctamente los motivos para el cese del administrador actual; es lo que se denomina «causa justa», la cual no incluye, por ejemplo, el hecho de tener una oferta más económica, el no convocar juntas (eso siempre puede hacerlo el presidente), o la exigencia del cobro a morosos. Causa justa es, por ejemplo, la pérdida de confianza derivada de un perjuicio económico demostrable causado a la comunidad. En el caso de que el administrador saliente reclame una indemnización y de que la causa justa no haya podido ser demostrada, se puede intentar negociar con él tal indemnización; por lo general variará entre el importe económico que percibiría por dos mensualidades o las mensualidades que hubiese percibido por el periodo que restaba hasta la fecha de renovación de su contrato. 

Se debe establecer un plazo para la transferencia de la documentación de la comunidad: el administrador saliente debe proporcionar el cierre de la contabilidad hasta la fecha del cambio y el administrador entrante debe revisarla.

En el caso de que no se nombre un nuevo administrador en la junta de propietarios que ha aprobado el cese del actual, ¿quién ocupa esa responsabilidad en la transición? Para responder a esta pregunta se debe acudir a los artículos 13.5 y 13.6 de la Ley de Propiedad Horizontal:

Art. 13.5: Las funciones del secretario y del administrador serán ejercidas por el presidente de la comunidad, salvo que los estatutos o la junta de propietarios por acuerdo mayoritario dispongan la provisión de dichos cargos separadamente de la presidencia.

Art. 13.6: Los cargos de secretario y administrador podrán acumularse en una misma persona o bien nombrarse independientemente.

¿Tenemos un buen administrador de fincas?

Un buen administrador de fincas les supondrá un ahorro para sus bolsillos y a la larga una inversión para su comunidad. Por eso desde Asesoría Aldaba les proponemos un test para saber si tienen un buen administrador en su comunidad y qué funciones le deben exigir:

Se ocupa de todo. Evita problemas al presidente y al resto de los propietarios, problemas que pueden ir desde una duda legal hasta un aviso de una avería en la finca.

El administrador de fincas debe incluir en sus funciones el asesoramiento legal y arquitectónico-urbanístico de la comunidad. Además, debe llevar el seguimiento de los seguros, así como de las instalaciones y los servicios de la finca para que funcionen correctamente.

Solicita subvenciones y aporta ideas para generar ingresos y ahorro. Los Ayuntamientos disponen de subvenciones para desarrollar obras de mantenimiento y mejora en las comunidades; además, hay otras opciones de conseguir ingresos, tales como el alquiler de la vivienda portería o utilizar el edificio como soporte publicitario.

Es importante que el administrador de fincas suponga un ahorro, no un gasto. La solicitud de subvenciones, la comparación de servicios de mantenimiento o la aportación de ideas para ahorrar deben ser máximas dentro de sus funciones.

Visita la finca periódicamente. El buen administrador de fincas está cerca cuando se le necesita, no solo cuando está uno desesperado porque tiene una humedad en el salón y lleva una semana sin noticias del seguro, sino que su presencia y su aportación son constantes a lo largo del año.

El contacto con el administrador de fincas debe ser fluido. Nuestra administración dispone de una app gratuita para los vecinos para gestionar todo tipo de incidencias de forma ágil.

Es un profesional colegiado. Es importante que el administrador de fincas esté colegiado en el Colegio de Administradores de Fincas, ya que es el medio por el que se obtiene el seguro de responsabilidad civil para ejercer tal profesión.

Un administrador de fincas colegiado es la garantía de saber que si él no puede abarcar alguna de las funciones que le pide la comunidad, su Colegio de Administradores les ayudará a mostrarles el método para realizarla.

Lleva un seguimiento de la morosidad. Mensualmente puede haber recibos impagados, no ya por la intención de no pagar, sino por otras razones, como, por ejemplo, un fallo del banco a la hora de cobrar el recibo.

Avisar amistosamente a los propietarios que devuelven el recibo y luego enviarles una comunicación escrita. Lo recomendable es avisarles antes de la junta ordinaria.

Realiza una gestión transparente con cuenta bancaria independiente. El administrador tiene que contar con una cuenta bancaria para cada comunidad que administra para poder llevar un seguimiento diario de los pagos que se hacen a las empresas que trabajan para la comunidad y de los ingresos que se realizan.

Además es ideal que se entreguen informes de cuentas periódicos, de los ingresos y de los gastos.